一、項目謀劃基礎工作

政策導向研究

緊跟國家戰略（如"十四五"城市更新、"兩新"政策）及地方專(zhuān)項規劃，建立政策動(dòng)態(tài)跟蹤機制。重點(diǎn)分析城市更新九大支持領(lǐng)域（老舊小區、棚戶(hù)區、歷史街區等）及禁止類(lèi)項目清單。

需求精準識別

通過(guò)居民調研（老舊小區改造）、城市體檢報告（基礎設施短板）、產(chǎn)業(yè)規劃（低效用地轉型）等多維度挖掘需求。建立"需求-項目-資金"匹配模型，優(yōu)先選擇民生痛點(diǎn)突出、社會(huì )效益顯著(zhù)的項目。

資源稟賦評估

土地資源：梳理可開(kāi)發(fā)地塊（如閑置工業(yè)用地、低效商業(yè)用地）及土地增值潛力。財政能力：測算專(zhuān)項債額度（一般不超過(guò)項目總投80%）、財政配套資金比例（≥20%資本金）。

二、項目策劃核心方法

公益性項目設計

基礎設施類(lèi)：地下綜合管廊、海綿城市、智慧交通等（強公益性，收益依賴(lài)間接渠道）。公共服務(wù)類(lèi)：社區養老中心、便民服務(wù)站、口袋公園等（直接服務(wù)民生，收益通過(guò)運營(yíng)獲?。?。

收益機制構建

直接收益：經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)租賃（停車(chē)場(chǎng)、商鋪）、服務(wù)收費（物業(yè)費、垃圾處理費）。間接收益：土地增值分成（需與公益性?huà)煦^）、財政補貼（納入預算）。創(chuàng )新收益：碳匯交易（生態(tài)修復項目）、廣告位經(jīng)營(yíng)權（公共空間改造）。

項目打包策略

"肥瘦搭配"：將公益性項目（如道路建設）與經(jīng)營(yíng)性項目（如商業(yè)綜合體）捆綁，提升收益覆蓋能力。"區域統籌"：以片區開(kāi)發(fā)模式整合多個(gè)子項目，實(shí)現基礎設施共享與收益統籌。

三、合規性審查要點(diǎn)

立項合規

完成可行性研究報告批復、用地規劃許可證、環(huán)評批復等核心手續。涉及拆遷項目需取得社會(huì )穩定風(fēng)險評估報告。

收益真實(shí)性

收入預測需提供市場(chǎng)調研依據（如租金參考周邊同類(lèi)項目3年數據）。禁止將土地出讓收入、財政補貼等非經(jīng)營(yíng)性收入直接納入償債來(lái)源。

政策紅線(xiàn)規避

嚴禁包裝商業(yè)地產(chǎn)項目（如商品房開(kāi)發(fā)），商業(yè)配套面積占比需≤20%。歷史街區改造需符合文化遺產(chǎn)保護相關(guān)法規。

四、前期手續辦理流程

立項階段

編制項目建議書(shū)→可行性研究報告→立項批復（需包含社會(huì )效益分析）。重點(diǎn)論證項目必要性（如消除安全隱患、補齊民生短板）。

專(zhuān)項審批

用地預審與規劃選址意見(jiàn)書(shū)（自然資源部門(mén)出具）。環(huán)評報告（生態(tài)部門(mén)審批）、水土保持方案（水利部門(mén)審批）。

實(shí)施準備

完成施工圖設計→工程招標→施工許可證辦理。建立資金監管賬戶(hù)，確保專(zhuān)項債資金封閉運行。

五、資金平衡方案編制

成本核算

建設成本：建安工程費、設備購置費、工程建設其他費（含征地拆遷）。運營(yíng)成本：維護費、管理費、財務(wù)費用（專(zhuān)項債利息）。

收益測算

建立收益預測模型（如停車(chē)場(chǎng)日均車(chē)流量×收費標準×運營(yíng)年限）。覆蓋倍數要求：總收益/本息≥1.1倍，優(yōu)質(zhì)項目可達1.5-2倍。

敏感性分析

測試關(guān)鍵變量（如租金價(jià)格下降10%、客流量減少20%）對收益的影響。制定風(fēng)險應對預案（如延長(cháng)運營(yíng)期、調整業(yè)態(tài)組合）。

六、申報材料準備

核心要件

一案兩書(shū)：實(shí)施方案（含資金平衡方案）、財務(wù)評估報告、法律意見(jiàn)書(shū)。前置文件：立項批復、用地規劃許可證、環(huán)評批復、社會(huì )穩定風(fēng)險評估報告。

質(zhì)量把控

實(shí)施方案需明確項目概況、建設內容、實(shí)施進(jìn)度、資金管理等要素。財務(wù)評估需由第三方機構出具，數據需經(jīng)審計確認。

七、動(dòng)態(tài)優(yōu)化機制

政策對接

及時(shí)申報超長(cháng)期國債、中央預算內投資等疊加支持。探索"專(zhuān)項債+REITs"銜接模式，加速資金回流。

協(xié)同推進(jìn)

建立發(fā)改、財政、住建、自然資源多部門(mén)聯(lián)席會(huì )商機制。引入專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機構提供全流程服務(wù)（如方案策劃、融資設計）。

典型案例：深圳某歷史街區改造項目

謀劃路徑：政策匹配：納入"歷史文化保護傳承"專(zhuān)項。收益設計：修繕歷史建筑獲修繕補貼+文創(chuàng )商鋪租金+文旅活動(dòng)收入。手續辦理：同步取得《文物保護工程方案審批》《建設工程規劃許可證》。資金平衡：專(zhuān)項債融資2.3億元，覆蓋倍數1.38倍（運營(yíng)期15年）。

通過(guò)系統化謀劃方法，可顯著(zhù)提升項目合規性和落地率。建議建立"政策研究-需求分析-方案設計-動(dòng)態(tài)優(yōu)化"的全周期管理體系，并注重培育專(zhuān)業(yè)化項目謀劃團隊。