城市更新中的專(zhuān)項債：政策導向、支持范圍與實(shí)施要點(diǎn)

專(zhuān)項債券作為地方政府推動(dòng)城市更新的重要融資工具，通過(guò)匹配公益性項目與市場(chǎng)化收益機制，有效緩解了城市更新的資金壓力。以下是其核心要點(diǎn)及實(shí)踐案例分析：

一、專(zhuān)項債支持的城市更新項目類(lèi)型

專(zhuān)項債主要投向公益性突出且具備收益潛力的領(lǐng)域，具體包括：

城鎮老舊小區改造

基礎類(lèi)：水電氣管網(wǎng)改造、道路硬化、安防設施完善等。完善類(lèi)：加裝電梯、停車(chē)位擴建、社區便民服務(wù)設施等。提升類(lèi)：智慧安防系統、歷史文化保護性修繕等。
案例：廣州荔灣南片區老舊小區改造項目，通過(guò)停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)和商業(yè)配套收益覆蓋專(zhuān)項債本息1.15倍。

棚戶(hù)區與城中村改造

拆除危舊住房，配建保障性住房，完善基礎設施（如排水管網(wǎng)、道路升級）。
案例：重慶渝中區通過(guò)專(zhuān)項債支持“兩江四岸”治理，惠及900萬(wàn)平方米老舊小區改造。

歷史文化街區保護與活化

修繕歷史建筑（如上海張園石庫門(mén)改造），結合文旅開(kāi)發(fā)提升收益。
案例：上海張園西區改造后開(kāi)放，專(zhuān)項債資金支持保護性修繕與商業(yè)規劃。

市政基礎設施升級

地下綜合管廊、海綿城市建設、智慧交通系統等。
案例：北京酒仙橋舊城區改造項目，專(zhuān)項債用于市政道路及管網(wǎng)建設，總融資40.49億元。

城市公共空間優(yōu)化

濱水區域整治、公園綠地提升等，強調生態(tài)與功能復合化。

二、專(zhuān)項債申報的核心要求

公益性導向

項目需以民生改善、城市功能優(yōu)化為主，禁止純商業(yè)化開(kāi)發(fā)（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）。需與國土空間規劃、歷史文化保護規劃銜接，確保合規性。

收益自平衡機制

直接收益：停車(chē)場(chǎng)收費、商業(yè)租金、廣告位租賃等。間接收益：土地增值（需與公益性?huà)煦^，如配建保障房）、財政補貼（需納入預算）。覆蓋倍數要求：總收益需覆蓋債務(wù)本息1.1倍以上，部分案例達1.2-2.7倍。

前期手續完備性

需完成立項、用地規劃許可、環(huán)評、社會(huì )穩定風(fēng)險評估（拆遷項目必備）等。法律意見(jiàn)書(shū)需確認拆遷程序合法性。

三、實(shí)施模式與創(chuàng )新

“肥瘦搭配”打包模式

將公益性項目（如道路建設）與經(jīng)營(yíng)性項目（如商業(yè)開(kāi)發(fā)）捆綁，提升收益能力。
案例：廣州荔灣項目通過(guò)市政設施與商業(yè)配套組合，實(shí)現收益平衡。

國企主導與多元融資

地方國企作為實(shí)施主體，承接專(zhuān)項債資金并整合配套融資（如政策性貸款）。重慶設立城市更新專(zhuān)項基金（首期82億元），與專(zhuān)項債協(xié)同支持項目。

政策工具聯(lián)動(dòng)

探索“專(zhuān)項債+REITs”模式，盤(pán)活存量資產(chǎn)（如將更新后物業(yè)資產(chǎn)證券化）。結合TOD（軌道交通導向開(kāi)發(fā)）、EOD（生態(tài)環(huán)境導向開(kāi)發(fā)）模式，提升項目綜合效益。

四、風(fēng)險與注意事項

規避收益虛高

需基于市場(chǎng)調研合理預測收入（如租金定價(jià)參考周邊同類(lèi)項目）。

手續合規性

涉及拆遷的項目必須取得社會(huì )穩定風(fēng)險評估報告，避免程序瑕疵。

期限匹配

專(zhuān)項債期限一般為10-30年，需與項目回報周期匹配（如老舊小區改造多選15年期）。

五、典型案例分析

青島濟南路片區改造

總投資11.6億元，專(zhuān)項債融資8.5億元（占比73.3%），收益覆蓋倍數1.31倍。收入來(lái)源：客房出租、商業(yè)租賃等，期限15年，利率3.82%。

重慶渝中區專(zhuān)項債包

2021-2023年發(fā)行13個(gè)專(zhuān)項債包（總額83.3億元），支持老舊小區改造及生態(tài)治理。利率2.71%-3.3%，期限10-30年，惠及12萬(wàn)戶(hù)居民。

北京土儲專(zhuān)項債

2025年發(fā)行462.9億元專(zhuān)項債，其中116.9億元用于土地一級整理開(kāi)發(fā)，支持城市更新前期土地儲備。

專(zhuān)項債在城市更新中通過(guò)“政策合規性+收益平衡+多元模式”實(shí)現資金閉環(huán)，但其成功依賴(lài)精準的項目篩選、嚴謹的財務(wù)測算及合規的流程管理。未來(lái)需進(jìn)一步探索市場(chǎng)化收益創(chuàng )新（如碳匯交易）與跨區域聯(lián)動(dòng)機制，以擴大資金撬動(dòng)效應。